Как создать Совет МКД?

Опубликовано: 14.03.2018

Решение о создании Совета многоквартирного дома (далее – Совет МКД) принимается собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Оно является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, зачастую активные собственники объединяются в инициативную группу. Если окажется, что они обладают не менее чем 10% от общего количества голосов, то вправе письменно обратиться в УК с просьбой провести общее собрание. В обращении надо сформулировать вопросы повестки дня. В этом случае УК обязана провести собрание в течение 45 дней, оформить его результаты и проинформировать собственников об итогах (ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Чем занимается председатель совета МКД

В июле 2015 года появилась новая форма общего собрания собственников: очно-заочное голосование (п. 3 ст. 44.1 Жилищного кодекса РФ). Она значительно упростила принятие решений, особенно для многоквартирных домов с большим числом собственников. Ниже приводится алгоритм действий по созданию Совета МКД в форме очно-заочного голосования, а также проекты необходимых документов.

совет МКД

Важно помнить: Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников и проведение ее заседания

Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего собрания.

Собираем команду единомышленников – инициативную группу. Входить в нее могут только собственники помещений в данном доме (как жилых, так и нежилых).

Проводим заседание инициативной группы. На повестке дня вопрос номер один – создание Совета МКД, выборы членов Совета и его председателя.

Определяем численность Совета МКД, составляем список кандидатов, в том числе на должность председателя Совета МКД. Он избирается на общем собрании из числа членов Совета (ч. 6 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).

Изучаем проект Положения о Совете МКД, если необходимо, вносим коррективы. Следует отметить, что принятие такого Положения не является обязательным и законодательно не регламентировано, однако, как показывает практика, наличие Положения о Совете МКД, принятого общим собранием собственников помещений, является хорошим подспорьем в работе Совета.

1 Образец Положения о Совете МКД

Очно-заочное голосование предусматривает две «части»: оно дает возможность очного обсуждения и принятия решений по вопросам повестки дня, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Соответственно, определяем дату, время и место проведения «очной части» общего собрания, а также срок и место (адрес) передачи решений собственников заочного голосования.

Комбинация «частей» законодательно не регламентирована, поэтому определяем ее самостоятельно. Варианты:

- последовательно: сначала проводится очное обсуждение, потом начинается заочное голосование;

- параллельно: сначала стартует заочное голосование, а в день завершения приема «заочных бюллетеней» проводится очное обсуждение;

- «матрешка», когда «очная часть» проводится «внутри»: сначала стартует заочное голосование, потом проводится очное обсуждение, затем завершается прием «заочных бюллетеней».

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражено намерение созвать общее собрание собственников помещений, его форма, место и время проведения, перечень вопросов, которые планируется обсудить и др. вопросы.

Важно помнить: общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Поэтому надо максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение.

2 Образец протокола заседания инициативной группы

Шаг 2. Получение реестра собственников помещений

В реестр включаются собственники помещений конкретного многоквартирного дома с указанием площади помещений.

За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую организацию.

Шаг 3. Подготовка решений собственников

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Согласно ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, в этом решении должны быть указаны:

а) сведения о лице, участвующем в голосовании;

б) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение;

в) решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против» или «воздержался»).

3 Образец решений собственника по вопросам, поставленным на голосование

Шаг 4. Сообщение о проведении общего собрания и направление решений собственников

По числу собственников помещений изготавливаем сообщения о проведении общего собрания. В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать в таком сообщении:

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

б) форма проведения собрания (в нашем случае – очно-заочное голосование);

в) дата, время, место проведения очного обсуждения; дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Важно помнить, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме);

2) вручить под роспись каждому собственнику;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

4 Образец сообщения о проведении общего собрания собственников в форме очно-заочного голосования

Важно помнить, что обязательным приложением к протоколу общего собрания является реестр вручения собственникам помещений сообщений о проведении общего собрания. Исключение составляет случай, когда решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (пп. в) п. 19 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений к многоквартирных домах, утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр).

5 Образец реестра вручения собственникам помещений сообщений о проведении общего собрания

Можно одновременно с сообщением направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по существу предстоящего голосования. Важно донести до каждого, что Совет МКД – это субъект общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 Жилищного кодекса РФ). Данное информационное письмо можно разместить в месте, доступном всем собственникам дома (например, доска объявлений).

Шаг 5. Проведение общего собрания

Как было сказано выше, очно-заочное голосование дает возможность очного обсуждения и принятия решений по вопросам повестки дня, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса РФ). Последовательность тих этапов законодательно не определена (соответственно, шаги 4.1 и 4.2 могут меняться местами). Практика показывает, что предпочтение зачастую отдается варианту, когда заочное голосование начинается после проведения очного. При этом понятно, сколько собственников проголосовали очно, а сколько голосов не хватает до кворума, можно получать оперативную картину с каждым поступающим решением.

Независимо от того, какую комбинацию определили инициаторы общего собрания, предстоит провести и очное обсуждение, и заочное голосование.

Поскольку «очные» и «заочные» голоса суммируются, кворум определяется не для каждой из частей отдельно, а один раз – при окончательном подсчете голосов при оформлении протокола.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Голосовать на общем собрании собственник может как лично, так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 3 и п. 4 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Важно помнить, что доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (абз. 2 ч. 1 ст. 186 Гражданского кодекса РФ).

Шаг 5.1. Проведение очной части общего собрания

В день проведения члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений.

Проводится обсуждение вопросов повестки дня. Собственники принимают решения, голосуя в полученных ранее бланках решений.

Шаг 5.2. Проведение заочного голосования (прием решений собственников)

Заочное голосование подразумевает передачу в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, письменных решений собственников (ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Шаг 6. Оформление результатов общего собрания

Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших решений и по окончании установленного срока производит подсчет результатов голосования.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

По тем вопросам повестки дня, которая предложена в настоящей инструкции, решение считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Решения общего собрания собственников оформляется в виде протокола (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Требования к оформлению протоколов определены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр (Приложение № 1). В нем подробно прописано, как оформляются все обязательные реквизиты протокола, к которым относятся:

а) наименование документа;

б) дата и регистрационный номер протокола общего собрания;

в) дата и место проведения общего собрания;

г) заголовок к содержательной части протокола общего собрания;

д) содержательная часть протокола общего собрания;

е) место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;

ж) приложения к протоколу общего собрания (в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания);

з) подпись.

6 Образец протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. проводимом в форме очно-заочного голосования

Шаг 7. Сообщение о результатах общего собрания и размещение в системе ГИС ЖКХ

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений. Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Решения и протокол общего собрания собственников теперь являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

7 Образец уведомления (сообщения) о решениях, принятых общим собранием собственников помещений, и итогах голосования

Шаг 8. Хранение документов

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Шаг 9. Передача копий решений и протокола общего собрания в УК

Инициатор общего собрания не позднее чем через десять дней после его проведения обязан передать копии решений и протокола общего собрания в управляющую компанию (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).